首页 > 随写 > 人民币贬值 将如何影响楼市

人民币贬值 将如何影响楼市

2016年11月20日

昨天夜里,人民币兑美元的在岸价摸到了6.9,这已经是8年来的新低,上次出现6.9这个汇率,还是在2008年的6月份,人民币短期受美元走强因素影响,快速贬值已经成为了街头巷议,大家往往在抱怨完之后,都会问一个问题,我该怎么办?

其实人民币对外汇兑贬值,跟绝大多数人没有关系,绝大多数人根本就不出国,不去国外购物,也没打算让孩子留学,更不做进出口生意,所以完全无感。就像人民币这十几年升值一样,你不但没有感受到财富增加,反而觉得在国内人民币毛了不少,没错!这十几年就是人民币外升内贬,资产价格大幅上升,让大家的财富反而缩水了。那么现在人民币会不会外贬内贬,里外都贬值呢?完全不可能,如果那样也就意味着两点,第一有一帮傻老外,明知道人民币要贬值,还不断地买入人民币资产,把美元换成人民币,然后到中国来投资,外汇储备还要大幅增加。第二,闭关锁国,切断一切贸易,人民银行决定无锚印钞,M2再次飙升到30%,内意思很明显,就像小两口打架摔东西,咱们谁都甭过了。所以完全没有这个逻辑。

那么人民币只会是外贬内升,汇率长期缓慢贬值,但国内人民币购买资产的能力反而增加了,比如你买股票比去年便宜了,你买矿产也比前两年便宜了,买公司买能源都比前两年便宜了,买房……对,现在唯一的纠结点就在房子上面,买房不但没便宜,反而更贵了。所以让大家才产生了人民币内贬外贬的错觉。

街头大妈的思路是什么?人民币贬值,要不要换点美元?现在年初6.5,现在6.9,这一年贬值了6%,一来一回就是收益啊,但问题是只能换5万美元,32万人民币,大概收益只有19500元,这还不算汇兑的手续费损失。即使把家里的4口人都动员起来,一年的收入还不到10万,对于土豪大妈来说,显然不解渴。于是天然呆的想到了买房,人民币贬值,买房能保值,对!就买房!看似给自己找到了一个非常合理的理由。但这么做,很可能是大错而特了。

之前写过保汇率还是保房价的讨论,但那是在这轮房价暴涨之前,而现在早已没有这个考虑,因为美元计价的房价早已进入了泡沫晚期,汇率下跌势必引发资本跨境流动,让国内资金外流,换汇出逃。从而形成楼市的做空力量,不过这股力量很多人暂时感受不到,因为这股力量沉淀于高端物业之中,暂时还影响不到普通的居民住宅。有钱人有钱的投资机构都在抛售高端住宅,需要一个传导阶段才会影响到你。如果把富人到穷人,分为ABCDE,那么现在是A是顶端机构或富人,是国际视野,在人民币贬值趋势下(2014年已开始),要套现离场纯抛售,B是换房,把自有住房抛给C,然后加杠杆买A的住房。以此类推,最关键的一步是D要把自己的房子卖给E,然后才能加去接盘C的住宅,而E只能是净买入,而当今房价已经严重超出了E的购买力,那么这个链条怎么传导呢?唯有降杠杆,降首付,打着去库存的旗号,在用一些首付贷,合力贷等民间资金涌入,帮助E完成置业梦想,而最终的结果就是将BCDE全部用楼市个人加杠杆所套牢,最后放跑了A,A带着大量高位套现来的美元离场。无论是通过贸易项目,还是通过地下钱庄,大量的套现资金冲击外汇储备,给人民币贬值施加压力。A走了之后,后知后觉的B也会蠢蠢欲动,但这个时候楼市资金已经紧绷,除非能开发处新的接盘侠F,但可惜的是,新一轮调控来了,不但没有开发出F,让E也已经无力买房,楼市的资金链紧绷,就像捆仙绳一样,把BCD牢牢的捆死,谁也跑不了。这其中,CD是压根没想跑,甚至被捆的很舒服,E还很向往被捆上,只有B觉得不对劲了,他拼命的挣脱,希望自己能挣扎出来,然后把E换进去,目前中国的楼市就是这个阶段。之所以用限购限贷把你们捆上的目的,肯定不是为了给肉吃,而是为了让你们少捣乱,过两年人家还要煮了做汤喝,也就是为房地产税的税制改革做好准备,否则跟股市一样就麻烦了,还没来得及推出注册制,股市就崩盘了,一切努力都化为泡影。

另外,随着美国收紧流动性,中国央行也被迫货币转向,我们的国债收益率也已经上涨,这就是市场利率已经开始反应,而市场利率上升必然增加负债者的负担,最惨的恐怕就是E,弄不好房子供到一半,自己已经发现负担不起了,而苦于再也找不到F去接自己的盘(比如在三四线买房这些人,根本就别想再脱手)。而流动性困局会向上游传到,最后就是整体流动性枯竭,捆仙绳越收越紧,谁也别想往外卖,大概6个月之后,楼市成交量会下跌9成。

中金的彭文生的研究报告说,日本当年的情况是汇率跌了,房价也跌了,而大家说的俄罗斯虽然名义房价没跌,但实际房价跌了,汇率也出现了更大幅度的下跌,我给他加了一个参考因素,08年之后美元跌了,美国楼市也跌了,再看看北京,之前十年汇率涨了,所以房价涨了,而现如今实际房价和名义房价还在涨,但汇率已经跌2年了,这本身就是个古怪,所以只能解释为房价是对汇率的滞后反应,不是不报时候未到!所以街头大妈要靠买房抵御人民币贬值,基本上就是正好撞到了枪口上!

分类: 随写 标签:
本文的评论功能被关闭了.